Acheter un bien en viager : Nos conseils

Acheter un bien en viager : de quoi s'agit-il ?

Il s’agit d’un bien immobilier vendu par son propriétaire, personne seule ou couple, sous forme de perception d’une rente à vie. Celle-ci, mensuelle, trimestrielle ou annuelle, se voit généralement complétée à la signature de l’acte notarié par un versement significatif, appelé le bouquet. 

Ce contrat de vente immobilière repose sur l’imprévisibilité de la date du décès, c’est-à-dire que le nombre d’échéances est ignoré au moment du contrat. À terme, l’achat en viager peut s’avérer une transaction avantageuse, « désastreuse » ou neutre. Il reste recommandé de choisir un bien dont le ou les propriétaires s'avèrent plus âgés que l’acquéreur, au moins d’une génération. 

Viager libre vs viager occupé

Acheter un bien en viager, par exemple une résidence secondaire, peut prendre deux formes. Soit le vendeur, le crédirentier, se réserve le droit d’usage, soit il le cède inoccupé. La répartition des charges varie selon le type de viager.

Le viager occupé : le plus courant

Le vendeur conserve le droit d’usage ou d’usufruit et continue de vivre dans son logement ou de le louer et en percevoir les loyers. Cette réserve justifie une certaine dévalorisation du bien, la décote. L’acheteur obtient le droit d’usage au moment du décès du vendeur ou du dernier survivant.

Acheter en viager libre

Le bien est vendu libéré de ses occupants. Il peut être immédiatement habité ou loué par l’acheteur. La décote s’avère moins importante que dans le cadre de viager occupé. Les viagers libres demeurent assez rares. 

Répartition des taxes et des charges du bien vendu en viager

Sans dispositions prévues dans l’acte de vente, les taxes et charges sont réparties de la manière suivante :

Quelles sont les conditions pour acheter un bien en viager ?

La vente en viager est soumise aux règles suivantes : 

• Les vendeurs et acheteurs s'avèrent juridiquement capables – majeurs, hors tutelle… etc.
• Le décès du vendeur s'avère imprévisible par l’acquéreur ;
• Le décès du vendeur dans les 20 jours suivant la vente rend celle-ci caduque ; 
• Le viager occupé avec usufruit permet au vendeur d’occuper ou de louer son bien, le droit d’usage ne permet pas de louer ;
• La vente se fait obligatoirement par acte authentique devant notaire. Le contrat peut mentionner des clauses particulières concernant notamment l’interruption du versement des rentes.

Quels sont les avantages du viager ? 

L’achat en viager présente plusieurs avantages importants. 

• La possibilité d’acquérir un bien sans disposer des fonds correspondant à sa valeur réelle. 
• Une décote, d’environ 30 %, s’applique la valeur du bien immobilier. Cette dévalorisation importante correspond à la privation du droit d’usage et d’habitation (DUH). Le viager occupé est vendu bien moins cher que sur le marché classique.
• L’acheteur accède à la propriété sans avoir à contracter un emprunt important. 
• Le bouquet n’a pas de caractère obligatoire ⁽¹⁾.

Le viager représente un investissement socialement responsable avantageux pour le vendeur et l’acquéreur. 

• Complément de retraite pour le vendeur ;
• Peu fiscalisé pour le vendeur (impôt sur le revenu après abattement de 30 à 70 % du montant de la rente) ; 
• Pas de risque locatif (le locataire reste le vendeur) ; 
• Des frais de notaires réduits.

Quels sont les inconvénients ?

Le risque essentiel est lié à l’occurrence d’une grande longévité du vendeur. Ainsi dans le cas d’un viager occupé, la durée de versement de la rente peut s’avérer très longue, sans pouvoir accéder à l’usage du bien. La déconvenue s'avère double :

• Le bien est payé plus cher que sa valeur réelle ;
• L’acheteur ne peut jouir du bien (même s’il l’a déjà payé à hauteur de la valeur réelle).

À retenir

• Acheter un bien en viager permet d’acquérir un bien immobilier en versant une rente à vie au vendeur ou au couple de vendeurs ;
• Le bien vendu reste occupé par le vendeur, ou libéré et immédiatement mis à disposition de l’acheteur ;
• Le bouquet (versement significatif à la signature du contrat) n’est pas obligatoire. L’acte de vente se signe devant notaire. 

⁽¹⁾ Service public.fr — Le bouquet dans la vente viagère